戸建ての購入の仕方〜注文住宅と建売住宅〜
戸建ての購入の仕方には大きく分けて２つあります。
一つは、注文住宅。注文住宅を建てる人の多くは土地を持っており、その土地に家を建てます。住宅展示場に赴いたり、モデルハウスに行くなどしてハウスメーカーを選び、ハウスメーカーの人と相談して家を作っていきます。
もう一つは建売住宅。既に建っている家があり、その家をみて購入します。仲介業者に行くと紹介される戸建ての多くが建売住宅になります。
既に土地を持っていれば必然的に注文住宅になりますし、家を建てる土地を持っていない場合は、土地と建物のセットで売りに出されている建売住宅を購入することが多いでしょう。
注文住宅と一言で言っても様々です。テレビCMで目にするようなヘーベウハウス、積水ハウス、住友林業といったハウスメーカーで建てることもできますし、地元の工務店でも注文住宅を建てることができます。建売住宅販売戸数が多い飯田グループホールディングスの各社でも注文住宅をやっています。値段も様々で、テレビCMで目にするようなハウスメーカーですと坪単価100万ぐらいはするので、30坪（約100m2）で3,000万ほどします。土地を持っていない場合は土地から購入することになるので、都心から通勤時間1時間ぐらいの場所で120m2ぐらいの土地の値段をざっくり3,000万円とすると、土地なしで大手ハウスメーカーで注文住宅を建てる場合はトータルで6,000万円ぐらいが最低の価格として見ておく必要があります。
一方でローコスト住宅と呼ばれる形で注文住宅を作ることもできます。この場合、坪単価は50万円ぐらいを目安と考えると良いと思います。ローコスト住宅でも工務店によってピンキリで坪単価30万〜60万ぐらいは幅がありますが、平均的にみれば大手ハウスメーカーの半額50万ぐらいを見ておけば良いと思います。そうすると、30坪で1,500万円ほどですから、土地価格と合わせて4,500万となり、この価格帯であれば、建売住宅と大差がなくなり、手が届くという人も多くなるのではないでしょうか。
ローコスト住宅において何が大手ハウスメーカーと違うかと言うと、大きくは実現できることの違いと考えると良いと思います。ローコスト住宅では、工務店によってある程度仕様が決まっていたり、デザイン性に制限があったりします。例えば、大きな窓を作りたいと思っていても、木造２階建で構造計算を行わない場合耐震性の観点から実現できない可能性があります。大手ハウスメーカーであれば、独自の工法（住友林業だとビックフレーム工法など）を用いたり、構造計算を詳細に行うことで複雑なデザインを可能にしていたりします。また、住宅としての性能や保障内容についても変わってきます。例えば、法律上、構造的欠陥に関する保障は10年間となっていますが、住友林業などは標準で30年、有償で最長60年までアフターサービスを受けることができます。これは非常に安心です。他にも、ヘーベルハウス（旭化成ホームズ）のアフターサービスについても、有事の際（使っている部材に瑕疵があとから判明したなど）の連絡が速やかですぐに取り替えてくれたという話も聞いたことがあります。
注文住宅で家を建てる場合、間取り（プラン）から、外壁、クロス、設備、外構に至るまで様々なことを決めていく必要があります。契約してから実際に引き渡しを受けるまでは1年ぐらいは見ておいた方が良いのではないでしょうか。一方で建売住宅の場合、既に建っているわけですから、住宅ローンなどの手続きが終わればすぐに引き渡しを受けることができます。建売の最大のメリットはそのスピード感だと思います。例えば子供の学校の関係でこのエリアに3月までに引っ越さないといけないなどの状況があれば、スピード重視で決める必要がありますよ。そうした場合は建売住宅は住宅ローン審査がスムーズに進めは１ヶ月足らずで引き渡しを受けれますから早いですよね。
ただし、建売の最大のデメリットは完全に自分たちの希望する物件に出会うのが難しいと言うこと。間取り自体に問題はなくてももう少し華やかな壁紙が良かったとか、キッチンの高さが低い方が良かったとか、洗面台を玄関近くにあった方が良かったとか理想としていることは様々あるはずです。暮らしていく中でどうしても我慢していかなければならない部分になります。
それでは、建売はどう言ったところが販売しているのでしょうか。建売住宅で一番多いのはなんと言っても飯田グループホールディングスの会社でしょう。飯田グループは、「すまいーだ」のCMでおなじみので、分譲戸建て住宅のシェアが3割で日本ではトップのシェアとなります。飯田産業・東栄住宅・タクトホーム・アーネストワン・一建設・アイディホームの持株会社でその他にも仲介事業を手掛ける住宅情報館なども飯田グループです。飯田グループは、「誰もが当たり前に家を買える社会にしたい」というのをミッションに掲げており、坪単価50万円ほどの戸建てが多い印象で、多くのサラリーマンや公務員が手を出しやすい価格帯の物件が多いです。
その他にも地元の工務店が建売を販売していたりもします。この場合は、一般的なローコスト建売と大差ない印象です。一建設と地元工務店のどちらが建てたかというのは一瞥してわからないのではないでしょうか。
そしてもう一つ分譲建売で目を引くのがブランドのついた建売住宅でしょう。野村不動産のプラウドシーズン、三井不動産レジデンシャルのファインコート、小田急不動産のリーフィアなどが大手ディベロッパーのブランドを冠した建売住宅となります。こうした物件の特徴はなんといっても統一された街並み。これらのディべロッパーの多くはマンションなども手がけ、街並みを作ることに長けています。家だけでなく、植栽、交差点、道路をレンガ調にするなど、美しい街並みを作り上げます。大きな分譲地だとそのエリア内に複合商業施設（スーパー、100円均一、クリニック等）も設けます。その一角だけ雰囲気が違います。ブランド分譲建売の価格はと言うと、飯田グループのような家と比べると少し高いです。ですが、内装や設備もちょっとずつ上のランクのものを採用していたり、デザイン性に優れていたりと注文住宅のように拘れないけど、ブランドが好きと言う人にはおすすめと言えます。
suumoやHOMESを見ていると「フリープラン」「自由設計」という物件を見たことがある人もいるかもしれません。「フリープラン」「自由設計」とはどういった物件なのでしょうか。「フリープラン」「自由設計」の物件では、まだ家が建っておらず、間取りや内装、設備などをある制約の中で建主（施主・買い手）が自由に選ぶことができます。どこまで選ぶことができるかは物件にもよるのですが、間取りから自分たちの意向を反映することができることも多々あります。しかし、基本的な仕様は決まっているため、例えばフローリングの床材は「このメーカーのこのシリーズの中からしか選べません」と言ったことが往々にしてあります。ただし、同じメーカーであれば一部屋だけ別の種類を選ぶことも可（別途オプション）といったこともできることもあります。浴室もPanasonicからしか選べませんとか、PanasonicとLIXILしか選べませんといったメーカ指定があり、メーカーの同じシリーズの中では設備をアップグレードできることが多いようです。
すなわち、「フリープラン」「自由設計」の物件では、注文住宅ほどじゃないにしろ自分たちの意向を反映した間取り、設備を実現できることができるわけです。注文住宅では、選択できる範囲が幅広く、一つ一つ自分たちで意思決定していかなければいけません。「フリープラン」「自由設計」では仕様が決まっているので、選択肢が限られている中から選ぶことになるので、建主の負荷は注文住宅ほどではありません。とは言えそれでも間取りを自分たちで考えなければいけなかったり、壁紙の選択、設備の選択、階壁の選択、外構の選択など建売では経験できない家を建てるプロセスを経験することができます。注文住宅ほどのコストをかけれないが、家づくりを経験したいという場合は、「フリープラン」「自由設計」はおすすめの物件と言えると思います。ただし、「フリープラン」「自由設計」の物件は多くなく自分たちから探しにいかないと希望の場所の物件と巡り合えないと思います。そしてこうした物件は、土地を見て購入するか否かを判断するため、足がはやい物件と言えます。探し方で紹介した地元の不動産屋さんにいくなどして精力的に情報収集する必要があります。
「フリープラン」「自由設計」の契約方法としては、まず土地の契約を行います。つまり、「建築条件付き土地」を購入する契約を結び、「建築請負契約」を結ぶことになります。そしてそれぞれに対して費用が発生するわけです。場合によっては、土地の契約の段階で土地代を振り込み、その後建物の代金を払うということもあります。すでに建物が立っている建売住宅であれば、土地と建物の代金を一括で支払うので住宅ローンの契約もシンプルですが、土地代を先に払わなければいけない場合、最終的な住宅ローンの前につなぎ融資という形で銀行からお金を借りる必要がでてきます。つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高いですから、その部分の費用が余計にかかってしまいます。しかし、売主によっては、契約上は別々だが、土地代と建物代は引き渡しの時に一緒でも大丈夫ということもあります。あるいは、売主が「フリープラン」「自由設計」の形態で住宅を販売していると知っている銀行であれば、つなぎ融資なしでも住宅ローンがおりる場合もあると聞いた頃があります。土地代、建物代、どのように支払うかは売主によって変わってくるので契約前に確認しておいた方が良いでしょう。
建売住宅に関しては、既に建物が立っている建売、建主（施主）の意向を反映できる「フリープラン」「自由設計」の二つについてお伝えしてきました。そして、もう一つ建売の場合は建てる前に契約するという選択肢があるのをお伝えしたいと思います。
建売なのに建てる前に買うのって勇気がいるのではと思う方もいるかもしれません。確かに賃貸住宅で内見せずに契約を決定するのには勇気がいります。ただし、新築戸建てであれば十分な準備を行えば、心配事はほぼゼロになります。むしろメリットの方が多くあります。新築戸建てといっても、基本的な内装・設備は同じ売主であれば大差はありません。つまり、既に立っている他の建物を見て、外観・内装・設備を把握することができるわけです。同じ時期に建てたのであれば仕様が大きく変わると言うことはありませんから、十分に具体的なイメージができます。しかも、売主によっては、早めに契約してもらうことで、設備を変更できたり、壁紙を変更できたり、外壁を変更できることを謳っているケースもあるのです。例えば、飯田グループホールディングス傘下の東栄住宅では、以下のようにホームページ上で早期契約のメリットについて謳っています。
家を建て始める前にご契約いただくことで、フロアやドアは
もちろん、家の外観や玄関の扉など、無料(※1)でお気に入りのカラーに変更できます！(※1)内容によっては有料になる場合があります。詳しくは営業担当者へお問い合わせください。
間取りについてはそこまでこだわりはないけど、壁紙を一部アクセントにしたい、キッチンの高さを低くしたい（標準は85cm。身長が低い人だとちょっと高く感じられ、身長が高い人だと引く感じられます）といった要望を反映することができるわけです。キッチン高さなどは、毎日使うところですから、自分にあった高さにできることは大きなメリットですよね。建売住宅であっても、引越し予定の十分前から情報収集することで、自分の好みの内装や設備に変更することができるのが建てる前に購入するメリットです。ただし、全ての売主がこうした要望を聞いてくれるわけではないので、事前に契約前にどこまで変更が可能なのかを確認すると良いでしょう。
以上、注文住宅と建売住宅の違いについて述べてきました。これらについて表形式でまとめたいと思います。
| 注文住宅（大手ハウスメーカー） | 注文住宅（ローコスト） | 建築済み建売（非ブランド） | 建築済み建売（ブランド） | フリープラン | 建築前建売 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 間取り | ◎ | ○ | × | × | ○ | × |
| デザイン性 | ◎ | ○ | ×〜○ | ○ | ○〜△ | ×〜○ |
| 設備 | ◎ | ◎ | △ | ○ | ○ | ○ |
| 相談 | ◎ | ○ | ー | ー | △ | △ |
間取りの自由度は大手ハウスメーカーがが良いでしょう。ただし、ローコスト住宅やフリープランの物件でも自由度は高いです。
デザイン性については、注文住宅が自分たちの好みにあったデザインで建てられるでしょう。ただし、外壁の色味や壁紙などはローコスト住宅やフリープランでも対応可能ですし、建築済み建売でもブランドものは好みに合えば良いと言えます。
設備（キッチン、バスルームなど）は注文住宅では選択肢が広く自分たちの好きなものを入れることができますが、フリープランや建築前建売などでも制限の中でグレードをあげることが可能です。
設計時に相談できるかどうかについては、注文住宅であれば、設計士だけでなく、壁紙や建具を選ぶにもインテリアコーディネーターの人と相談することができたりしますが、フリープランではそうした人がついていないことも多いです。したがって、自分でショールームに足を運んだり、サンプルを取り寄せるなどして決めていく必要があります。
新築戸建てを買うまでのプロセス〜物件情報を仕入れる〜
さて、仲介業者による住宅ローンの話と、一通りの建売見学が終われば、建売の買い方についておおよそのイメージがつくようになります。ここでテンションが上がって勢いで購入しても良いかもしれませんが、後悔しないためにはここからの行動が大切になります。
私は、良い物件と出会うためには継続的な情報収集は不可欠だと思っております。例えば、suumo、HOMESなどのアプリをスマートフォンに入れ、条件登録しておくと毎日のように新着物件を通知してくれます。これをチェックするようにします。
そうすると気になる物件というのが出てきますから、不動産屋さんに問い合わせて見学してもらうのも良いと思いますし、まだエリアが決まっていない場合はまずは行ってみるというのが良いでしょう。この価格でこのエリアだと周辺はどういう感じなのか、実際に歩いてみて感じるのです。そもそも物件の周辺が気に入らないならば建物が気に入っても購入の意思決定はできません。建物の前に周辺を感じ取るというのが第１歩となります。何しろ、建物中身というのは多少の差はあれ大きな差はありません。２階建ならだいたいこんな感じ、３階建ならこんな感じ、すこしグレードが良くてこうなる、といったイメージは、仲介業者と行った建売見学で把握しているはずです。ですので、物件の周辺環境というのを把握するのが大事なわけです。
周辺環境で問題ないと思ったならば、多くの建売はのぼり旗などが立っていて電話をすれば見学させてくれます。事前に電話をしておくのも良いでしょう。周辺環境に問題を感じても建物を数多く見るというのは目を養う意味で大事なことです。仲介業者の建売見学が不十分だと感じた場合は、積極的に見学に行きましょう。
私は、特に予約なしで訪問し、電話をかけて見学させてもらったり、案内してくれる人が居てそのまま見せてくれたりといったケースがありました。
また、家が立っていない状態（土地だけ、あるいは基礎の段階）も見に行きました。建物がどのように立っていくかを把握することは今後のメンテナンスを考えた時にも大事な要素だと思ったからです。また、どういった工務店さんが建てているのかも大切です。物件情報ではどこが建てたかはわからない場合も多いですが、現地に行けば必ず建築許可証の看板がありますので、施工業者を把握することができます。それも判断の一つになるわけです。
suumoやHOMESと言ったアプリを活用して戸建て情報を収集していけば、自然と自分たちの優先順位というのがわかってくると思います。
駅が近くて広くて価格も安いなんて都合の良い物件はありませんから、優先順位をつける必要があります。エリアも絞られてくるでしょう。物件探しから１ヶ月ほど経過し毎週末のように物件を見に行けばだいたい分かってくるかと思います。
そして、エリアが絞られたらそのエリアを中心に営業をしている不動産会社を調べることです。suumoやHOMESは、多くの人の目に触れる物件となりますが、全物件のうち２割〜３割はそうした媒体に載らない物件と言われています。そうした物件はどのように売れていうかというと、地元密着の不動産会社さんがいち早く情報を仕入れ、以前からそのエリアで住宅を探しているお客さんに情報を提供。一眼につきやすい市場に出る前に契約が決まっていくわけです。すなわち、地元の不動産会社のお客さんとなることで良い物件の情報、未公開物件の情報が手に入るわけです。しかも、売主は、懇意にしている仲介業者さんに情報を提供するわけで、地元の不動産会社さんすべてに情報を提供するわけではありません。住みたいエリアの近く不動産会社でも複数社足を運んでみることが大切です。
私は最終的に横浜エリアに決めましたが、売主直販の会社、仲介業者と２件回りました。仲介業者の方はインターネットから朝方、会員登録し昼前に未公開物件の情報の概要をメールでいただき、その日の午後足を運び現地まで見にいきました。もともと考えていた条件に合っていたため、妻や妻の両親とも相談し、その次の週末に契約をしにいくという流れでした。自分が物件を探し始めてから１ヶ月半ぐらいのタイミングでした。足が速い物件はすぐに決まっていきますから、そうした物件と巡り合った時に意思決定ができるほどの情報を持っているかというのが非常に大事になってきます。そのためには、近くの物件の価格、周辺環境などを把握しておいて常に情報にアンテナをはっておくことが大切なわけです。
最初に訪問した住宅情報館やCentury21の営業の人などは、物件情報はREINSで共有されているから、どこの仲介業者へ行っても紹介できる物件は同じものと言うかもしれません。それはある意味で正しいのですが、中にはREINSに載っているのを見てから営業を開始する仲介業者と、すでに情報があって営業開始の準備ができている仲介業者では初動に圧倒的な差が出ます。いち早く物件を仕入れるためには地元の不動産会社のお客さんになることが大切なのです。
新築戸建てを買うまでのプロセス〜仲介業者に行く〜
家を購入に至るまでのプロセス、それは人それぞれです。
私の同僚の例では、もともと戸建てを購入することを考えていたところ、今住んでいるところの近くに建売住宅が建ったのでそのまま決めたという人もいました。家族がいる場合、賃貸で住んでいるといえども、双方の実家の距離や勤務地を考慮して場所を決めることが多いので、自然と今住んでいる家の近くに戸建てを買うことになるのでしょう。
私の場合は、そもそもどこに居を構えるのかというところからのスタートでした。妻の実家の近くはお互いの職場からは少し遠いし、妻の実家と職場の中間地点はどっちつかずで中途半端ですが、今お互いが住んでいる場所からは近く物件探しはしやすいといったメリットもあります。
家の購入を考えていた私は、たまたま夕食を食べた後の帰り道にあった住宅情報館に入ってみることにしました。当初はぶらっと入って物件情報でも見てさっと帰ろうかなと思っていましたが、入った途端声をかけられそのまま１時間ほど話を聞くことになりました。
やはりインターネットで情報を探していても自分の思考プロセスが正しいのか自信がもてません。実際に不動産会社に行くことで頭を整理することができます。
住宅情報館は基本的には仲介ですから、まず最初に聞かれるのは予算感。といっても一体自分がいくらの家を買うのが良いのかという相場感すらわかりません。不動産会社に行けば、自分の年収や自己資金から求めた費用感を教えてくれます。もちろん、人によって実際借りれる額は変わってくるのであくまで目安ですが、感覚を掴むことができます。
実は、家の探しはじめの初期の頃は、最初に行った住宅情報館の他に、仲介業者はもう１件、Century21にも行きました。ここで感じたのは仲介業者によって、資金計画に関する話が違うということ。個人的な感想ですが、Century21の方が資金計画についてしっかりと説明してくれたように思いました。みっちりと２時間近く話してくれたのではないでしょうか。その後に物件紹介で小一時間ほどかかったので、トータル3時間ほど話を聞いたことになります。
仲介業者にとってスムーズに決済が行われることは非常に大事なことですから、まずここをしっかり押さえ、早めにローンの仮審査を行っておくことで良い物件と出会った時に購入の意思決定を促しやすいのでしょう。
住宅ローンの話が終わって費用感がわかったら次は実際の物件を見に行ってみましょうということになります。営業の人はなるべく早く物件を見せることで住宅購入へのモチベーションをあげたいと思っていますので、大抵は翌日や翌週など近々の日程を提示してきますが、予定が空いている日にスケジュールすれば良いかと思います。
２階目の不動産会社訪問で物件をみることができたら、建売の感覚というのがなんとなく掴むことができます。その時に、どういう物件が自分たちに合っているのかわからない場合は、いくつかのパターンを見せてもらうようにお願いすると良いでしょう。例えば、２階建と３階建ではやはり雰囲気が全然違います。住宅のグレードも違ってきます。大抵の場合、土地の価格と住宅価格はセットで表示されていますが、迷っている場合は様々なバリエーションを見せてもらうと良いでしょう。購入予算に1000万円ほど幅をとって一番低価格の場合、高価格帯の場合と見れば、自分が家にかけるべき価格も見えてきます。
私は、やはり都市部の狭小３階建で隣の家との距離が50cmもない家をみたときはやはり厳しいなと感じました。一方で駅から離れている２階建はゆとりがあって好印象を持ちました。やはり、３階建と２階建を比べてみると２階建が良いと感じました。とはいえ、駅から３０分も歩かないといけない、バスにの15分以上乗らないといけないというのは結構通勤が大変そうだなとも感じました。
私は、まずは軽い気持ちで仲介業者に行って話を聞くことは非常に勉強になることだと思っています。住宅ローンの話だけでなく、家のことについても教えてくれますし、聞ける人がいるというのは非常に大事なことです。ただし、言うことをすべて鵜呑みにしてはいけません。あくまで営業の方の話ですから、ウソは言わないにしてもうまい言葉で購入を促してきます。その辺りを考慮して話を聞くようにしましょう。
さて、仲介業者から住宅ローンの話をしてもらい、建売見学が終わりました。その時の気分はどうでしょうか？やはり戸建てを買いたいと思うのか、まだ賃貸で良いと思うのか。多くの人は、新しい設備、綺麗なフローリングやクロスをみて買いたいなと思うでしょう。ただし、決断を焦ってはいけません。仲介業者は「早く決めないと他の人に取られる」「物件はなくなっていく」「住宅ローンを組むなら早い方がいい」などと言ってくるでしょうが、人生の中で数ヶ月の違いはあまり大きくありません。年単位であれば別ですが、３ヶ月以内には購入を決めたいと思っているのであれば、その期間内に決めればいいので合って、今すぐ決める必要はありません。
大事なのはここからです。
はじめに
このブログでは30代前半会社員が横浜に新築戸建てを購入するまでに至ったプロセスについて紹介します。
マイホームは一生に一度ともいえる大きな買い物で、多くの人は家を買う以上にお金を使うことは滅多にないと思います。ご多分に漏れず私も初めてのマイホーム購入でした。にもかかわらず、マイホームを買うとなると結婚の話にも及び、かなりプライベートな話となり、相談できる人が限られています。そこで頼ったのはブログやYouTubeなどのインターネット上の情報でした。
人生で何度も経験することがない大きな買い物だからこそ、自分の経験を共有することで同じようにマイホームを購入しようと悩まれている方のお役に立てればと思い、ブログを書こうと思います。
まず、購入に至った経緯ですが、結婚と年齢です。縁があり２年ほど付き合った女性と結婚することになり、自分も30歳を超え、お相手も私より年上だったので住宅ローンを組んで35年ローンとすると、返済完了は65歳を超えます。いつまで仕事できるかというのを考慮すると住宅の購入は早い方が良いという思いました。住宅を探していた当初はお互い一人暮らしでしたが、以前彼女とは同棲していたこともあり、一緒に住むのは問題ないと判断。現在も週末はお互いの部屋を行き来しており、結婚して一緒に住むとなったら賃貸で２年住むよりも永住できる場所を探してそこに住んだ方が良いと思ったわけです。
とはいえ、子供がいるわけでもありませんし、入籍予定日もしばらく先でしたので、急いで探すという感じではありませんでした。住宅を購入するプロセスも分からなかったので、まずは情報収集からという感じでした。
どのように情報収集をしていったか、どのようにして決断して行ったか、そのあたりを紹介していきたいと思います。
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